„Das erste Haus baust du für deinen Feind, das zweite für deinen Freund und das dritte für dich selbst.“

Als sich die Gemeinde 2016 dazu entschloss, eine Fläche von 3.700 m² im Ortsteil Irlbach zu erwerben, um dort eine kommunale Wohnanlage im Sinne des Förderprogramms „Wohnungspakt Bayern“ zu realisieren, hat man sich ehrlich gesagt nicht vorstellen können, dass diese allseits bekannte Weisheit des Konfuzius tatsächlich auch bei diesem öffentlichen Bauvorhaben der Gemeinde seine Gültigkeit behalten würde.
Leider wurde man eines Besseren belehrt.

Am 9. Oktober 2015 beschloss der Bayerische Ministerrat mit dem „Wohnungspakt Bayern“ ein umfangreiches Maßnahmenpaket zur Förderung von preisgünstigem Wohnraum. Darauf folgend wurden in allen Regierungsbezirken sogenannte Wohnungsbaukonferenzen abgehalten. In diesem Rahmen warb man unter den geladenen Bürgermeisterinnen und Bürgermeistern vor allem für die zweite Säule des Pakts, das neu aufgelegte Kommunale Wohnraumförderprogramm. Die diesbezüglichen Förderrichtlinien wurden recht großzügig ausgestaltet und sehen vor, dass Kommunen für den Grunderwerb und die Errichtung von sozialverträglichen Mietwohnungen eine Förderung von 30 Prozent erhalten. Vorbereitende Planungsarbeiten werden sogar mit 60 Prozent bezuschusst. Neben den Zuschüssen kann für 60 Prozent der zuwendungsfähigen Gesamtkosten auch ein zinsverbilligtes Kapitalmarktdarlehen der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt abgerufen werden.

Natürlich hat das den Wenzenbacher Gemeinderat sofort neugierig gemacht und so stellte Wenzenbach im April 2016 als eine der ersten Gemeinden im Regierungsbezirk Oberpfalz einen entsprechenden Förderantrag. Es folgten in der zweiten Jahreshälfte 2016 eine Machbarkeitsstudie, 2017 ein Planungswettbewerb mit daraus resultierender Beauftragung eines Architekturbüros und 2018 umfassende Planungen des Architekturbüros Puppendahl sowie diverser Fachplaner. Nach Erhalt einer Baugenehmigung Anfang 2019 konnten die Vergaben zur Erstellung mehrerer Gewerke an Baufirmen erfolgen. Das Amberger Hochbauunternehmen Mickan nahm daraufhin im Frühjahr 2019 seine Bautätigkeit auf und zu Beginn lief die Baustelle weitestgehend zielführend.

Gemäß dem ursprünglichen Bauzeitenplan sollten 25 Wohneinheiten von unterschiedlicher Größe auf einer Gesamtwohnfläche von 1634 m² bis Juni 2020 bezugsfertig werden. Hierfür wurde vom Gemeinderat ein Kostenrahmen von 7,6 Mio. € gesetzt. Nach den entsprechenden Auftragsvergaben ergaben sich für die Kostengruppen 300 (Bauwerk – Baukonstruktion) und 400 (technische Anlagen) Kosten in Höhe von fast 2.900 €/m². Dem ging eine große Diskussion mit der Förderstelle voraus, weil insbesondere die Fachplanungen für Heizung, Lüftung, Sanitär (HLS) sowie für die Elektronik von der Regierung für unverhältnismäßig hoch erachtet wurden. Diese beliefen sich zunächst auf über 3.200 €/m².

Bei der Abstimmung mit den Fachplanern und der Prüfung, wo Einsparungspotenziale bestehen könnten, zeigte sich erstmals, wie schwierig es ist, ein solches Projekt ohne eigenes technischen Fachpersonal zu realisieren. Die beauftragten Fachplanungsbüros und deren Planungen, die ja letztlich auch das Honorar der Fachplaner definieren und deshalb in deren Interesse eher großzügig ausfallen sollten, zielführend zu koordinieren, gestaltete sich jedenfalls mangels verwaltungsinterner Expertise recht herausfordernd und so sind der Gemeinde nur geringe Kosteneinsparungen gelungen.

Letztendlich erhöhte die Regierung der Oberpfalz nach langen Verhandlungen den förderfähigen Höchstbetrag für die genannten Kostengruppen von ursprünglich angedachten 2.500 € auf 3.058 €.
Insgesamt ging der Gemeinde Wenzenbach ein Förderbescheid von 2,4 Mio. € zu,
sodass die Förderquote nicht mehr ganz 30 Prozent betrug.

Gemessen an dem, was allerdings noch kommen würde, war dies nur ein kleines Ärgernis. Nicht wenige Gewerke wurden jedenfalls nicht so umgesetzt, wie das ursprünglich geplant war. Immer wieder kam es zu Schlechtleistungen und schmerzlichen Verzögerungen bei der Bauausführung. Einige der eigens für die Bauüberwachung und –organisation beauftragten Fachbüros erwiesen sich dabei als wenig hilfreich.

Mit leichter zeitlicher Verzögerung vergab die Gemeinde 2020 im Zuge eines Bewerbungsverfahrens, dass soziale Aspekte wie das Einkommen, die Familiengröße, den Grad einer Behinderung und die Ortszugehörigkeit aufgriff, 12 Wohnungen entgegen unserer ursprünglichen Planungen mit einem Monat Verzug erst zum 1. August 2020 und weitere
13 Wohnungen zum 1. September 2020.

Die Kaltmiete pro Quadratmeter beläuft sich übrigens im Durchschnitt auf etwa 6,50 €.
Damit liegt man etwa 30 Prozent unter der ortsüblichen Miete.

Seither gab es erst einen einzigen Mieterwechsel und alle Wohnungen sind konstant an zuverlässige Parteien vermietet. Mittlerweile sind die Bauarbeiten an den Häusern abgeschlossen. Bei den Freianlagen sind indes immer noch kleinere Arbeiten abzuschließen. Hier kam es unter anderem wegen Zementeinschwemmungen im Abwasserkanal, wohl eine unbemerkte Bausünde, zu erheblichen Verzögerungen. 

Trotz diverser Verfehlungen einiger Baufirmen und Planungsbüros ist die Gemeinde als Bauherrin im Kostenrahmen geblieben. Die Gesamtkosten der Maßnahme liegen abschließend bei knapp 7,14 Mio. €.
Das ist bei all dem Ärger doch recht erfreulich.
Gleiches gilt für den Umstand, dass wir mit unserem Bauprojekt 61 Menschen (Senioren, Studenten, kinderreiche Familien) ein neues Zuhause gaben, die sich auf dem völlig überhitzten Wohnungsmarkt in der Boomregion Regensburg ansonsten sehr schwer tun.