Projektziel:
Erstellung von 25 Wohneinheiten unterschiedlicher Größe (gesamt ca. 1.640 m² Wohnfläche aufgeteilt auf 5 Mehrfamilienhäuser) zzgl. dazugehöriger Frei- und Verkehrsflächen im Ortsteil Irlbach als sozialverträglicher Wohnungsbau zur Vermietung an geeignete Personen zu Mietpreisen deutlich unterhalb des Marktdurchschnitts

Projektkosten:
7.370.263,51 EUR (gemäß Kostenfortschreibung),
davon 5.059.690,95 EUR als Eigenmittel der Gemeinde
sowie 2.310.572,56 EUR als Fördermittel des Freistaats

Zeitliche Umsetzung:
Planung / Genehmigung / Fördermittelbeantragung / Vergabe:
von Juli 2017 bis Januar 2019 
Bauliche Umsetzung:
von Februar 2019 bis Mai 2020 (mit abschließenden Grünarbeiten im Herbst 2020)

Siehe auch “Videobeitrag des TVA zum sozialverträglichen Wohnungsbau” , “Artikel der Mittelbayerischen Zeitung zum Richtfest” sowie “Pressemitteilung der Gemeinde zum Richtfest”

Gemäß den Plänen der Gemeinde soll in Irlbach auf einem seit Jahren leer stehenden Areal mit insgesamt über 3.800 m² an Fläche (inklusive gegenüberliegendem Grundstück) ein sozialverträglicher Wohnungsbau, initiiert und durchgeführt durch die Gemeinde Wenzenbach, entstehen. Die hierbei zu realisierenden Wohnkomplexe können im Anschluss zu unterdurchschnittlichen Mietpreisen an Familien, welche sich am finanziell angeheizten Wohnungsmarkt schwer tun, aber auch an anerkannte Flüchtlinge und Senioren vermietet werden, wobei bei der Vergabe auch ein Fokus auf bisherige Bürgerinnen und Bürger aus Wenzenbach gelegt werden soll. Für ein derartiges Projekt können kommunale Fördermittel von etwa 30% der Investitionssumme abgerufen werden, was die Wirtschaftlichkeit der Investition, neben den klaren sozialen Aspekten, nochmals fördert und eine Amortisationsdauer von etwa 43 Jahren ermöglicht (bereinigt um laufende Kosten und Barwerte der Investition).

Der Grunderwerb fand bereits im Jahr 2016 statt, im Jahr 2017 wurde ein Planungswettbewerb zur Ermittlung der exakteren Art und Ausmaß der Bebauung durchgeführt. Das erfolgreiche Architekturbüro sah eine Bebauung mit insgesamt 6 Wohngebäuden und 26 Wohneinheiten vor, welche sich harmonisch in das Landschaftsbild einfügen und den Ortsteil Irlbach demnach keinesfalls überfordern. 

Die Anfang 2018 begonnene Detailplanung und Verfeinerung der Wettbewerbsidee brachte leider auch kleinere Problemfelder der angedachten Fläche zum Vorschein. So sind die Bodenverhältnisse mit einem hohen Grundwasserstand und einer schlechten Versickerungsfähigkeit leider nur suboptimal, was insbesondere die Kosten der im südlichen Bereich angedachten Tiefgarage (notwendige Abfangdecke) sowie der nördlichen Keller (notwendiger WU-Beton) sehr hoch gestaltet. Die von dem Architekturbüro und den einzelnen Fachplanern im April 2018 aufgerufene Kostenschätzung der Wettbewerbsplanung mit gesamt 26 Wohneinheiten und einer großen Tiefgarage im südlichen Bereich mit 28 Stellplätzen belief sich dadurch auf Gesamtkosten von deutlich über 8 Millionen Euro (über alle Kostengruppen inkl. Grunderwerb und Planungskosten). Dies bedeutete eine Erhöhung im Vergleich zum im Planungswettbewerb aufgespannten Kostenrahmen von 17%, was seitens der Gemeinde als Bauherrin sowie der Regierung der Oberpfalz als Förderstelle nicht toleriert werden konnte (die Amortisationszeit betrug deutlich schlechtere 53 Jahre)

Daher wurden im Nachgang verschiedene Umplanungen und Kosteneinsparungsmöglichkeiten analysiert. So sind anstelle einer zentralen Tiefgarage mit 28 Stellplätzen nun zwei kleinere und wesentlich günstigere Unterfahrungen der Gebäude für gesamt 16 Fahrzeuge angedacht. Die restlichen Stellplätze werden auf einen größeren Parkplatz im nördlichen Bereich realisiert, für welchen die beiden dortigen Gebäude näher zusammengeschoben werden. Zudem entfällt der teure Keller im nördlichen Bereich. Den nun anderweitig zu verortenden Keller- und Technikräumen musste leider eine kleine 40m²- Wohnung zum Opfer fallen, sodass die Planungen von nur noch 25 Wohneinheiten ausgehen. Durch diese Maßnahmen konnte eine Kostenreduktion auf geschätzte Gesamtkosten von 7,37 Millionen Euro erreicht werden, welche nun noch „lediglich“ 4,5% über den Kostenrahmen des Wettbewerbs liegen (was insbesondere durch aktuell deutlich gesteigerte Preise in der Baubranche zu begründen ist). Hinsichtlich der freigegebenen Kostenberechnung sieht die aktuelle Kostenfortschreibung eine Einsparung von 2,6% vor, was auf eine wirtschaftliche und funktionierende Planung und Bauabwicklung schließen lässt.

Nachdem bis dato circa 95% der Bauleistungen vergeben worden sind und auch der Rohbau der 5 Häuser nahezu abgeschlossen werden konnte, ist von einer recht hohen Verlässlichkeit der angegebenen Kosten über 7,37 Millionen Euro auszugehen. Von den Gesamtkosten wird die Gemeinde Wenzenbach eine Anteilsförderung durch den „Wohnungspakt Bayern“ in Höhe von voraussichtlich 2,3 Millionen Euro erhalten, sodass sich der effektive Eigenanteil der Gemeinde auf etwa 5,07 Millionen Euro (inkl. aller Grunderwerbs-, Planungs- und Nebenkosten) belaufen wird. 

Mit dieser Maßnahme werden die Bemühungen der Gemeinde Wenzenbach zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums, auch für sozial schwächere Mitbürger und Familien sowie für Senioren, komplettiert. Auch die Erfordernisse der Barrierefreiheit werden im Zuge des Wohnungsbaus berücksichtigt, eine Wohnung wird sogar komplett rollstuhlgerecht ausgestaltet. Parallel dazu wird durch den sozialverträglichen Wohnungsbau auch der Straßenbereich entlang der Bayerwaldstraße deutlich optimiert: so wird im Rahmen der Bebauung auch ein beidseitiger Gehweg sowie eine Querungshilfe über die Kreisstraße angelegt werden. Auch finden einzelne Verbesserungen des Kreuzungsbereichs, der Aufenthaltsqualität (Verschönerung der öffentlichen Flächen mit Sitzmöglichkeiten und Bepflanzungen) und der schon vorhandenen Gehwege (z.B. Sanierung der Treppenstufen vom Kirchweg ausgehend) statt. Ebenso wird die vorhandene Bushaltestelle aufgewertet und barrierefrei umgebaut. 

Das Bewerbungsverfahren zur Vergabe der 25 Mietwohnungen wird voraussichtlich im November 2019 starten und bis Februar 2020 andauern. In dieser Zeit können sich interessierte Personen um die Zuteilung einer Wohnung bewerben, die Vergabe erfolgt dabei nach sozialen Kriterien wie etwa Einkommen, Anzahl der Kinder sowie pflegebedürftige oder behinderte Angehörige, wobei ein Fokus auf bisherige Bürgerinnen und Bürger aus der Gemeinde Wenzenbach gelegt wird. Die Bewerbungsunterlagen stehen ab Ende November 2019 auf der Website der Gemeinde Wenzenbach zur Verfügung. Die Kaltmietpreise werden, je nach Wohnungsgröße, zwischen 6,40 €/m² und 7,10 €/m² betragen. Die ersten 14 Wohnungen sind ab voraussichtlich Anfang Juli 2020 bezugsfertig, die restlichen 11 Wohnungen folgen bis voraussichtlich Mitte September 2020.

Bilder des aktuellen Baufortschritts, Stand 07.10.2019: